楼市一场豪赌 大城营销与居住体验的博弈

最近深圳楼市的一个意外项目是龙华观澜的鸿荣源观城。该项目体量超过400万平方米，但首批仅推出一栋两单元共312套住宅，备案均价约为每平方米4.58万元，总价区间为372万至575万元，开盘时约有9折优惠。尽管只有312套住宅，却吸引了662批客户。

鸿荣源观城定位为壹方天地的升级版，并计划打造超过40万平方米的商业区。前期营销活动非常成功，邀请了四位明星助阵，开场由五位主持人用五种语言主持，现场座无虚席，给深圳市民带来了极大的情绪价值，也让同行的营销显得黯然失色。

然而，令人意外的是，鸿荣源观城仅拿出一栋房源进行试水销售。大体量项目的首批房源入市通常是一场关于“锚定效应”的博弈，不仅影响短期去化速度，还直接关系到开发商能否掌握市场定价权和资金链安全，甚至整个楼盘的交付。对于市场而言，首批房源的销售情况会影响后续房源的加推及定价策略。虽然公布的认筹情况显示312套住宅有662批客户，但考虑到项目体量庞大，购房者需要牺牲一定的交通便利性和居住体验。

在交通方面，项目周边路网狭窄，加上规划近万套住宅，未来入住率增加后，观澜大道可能成为临时停车场。梅观高速虽直通地下车库，但在节假日或高峰时段仍存在拥堵风险。在居住舒适度上，鸿荣源观城的容积率高达约9.23，楼间距最小仅18米，楼层最高达到58-59层，梯户比为3-4梯6户，整体密度远高于鸿荣源壹成中心。随着社区入住率的增加，电梯使用和周边通勤的舒适性将大打折扣。此外，由于建设周期长，前期业主需与施工同在，居住体验难免受到影响。

鸿荣源凭借“造城”经验，在房地产市场上取得了不少成功案例，如宝安沙井的鸿荣源珈誉府、宝安中心的壹方中心等。但对于选择鸿荣源观城的业主来说，二手房流通性是一个值得关注的问题。项目分六期开发，预计需要5到10年才能完成全部建设。这期间，早期购房的业主可能会面临挂盘转让的压力。以鸿荣源壹成中心为例，历经七年才完成最后一区的推售，至今仍未清盘。而早在2018年9月前，该社区已有二手房挂盘转让，目前挂盘数量已达380套，超过了鸿荣源观城首次推盘的数量。

高密度社区在市场收缩阶段，业主将面临较大的转让压力。其他城市的超大体量社区如北京的天通苑、上海的上海康城、贵阳的花果园等，都因密度高导致管理运营困难，进而影响社区二手房的流通属性。因此，超高密度社区既有集中生活方便的优点，也存在资源过载导致二手房流通属性降低的风险。这对购房群体来说，无疑是一次“豪赌”。